Верховный Суд: правообладатель недвижимости вправе взыскать с Росреестра убытки, связанные с ухудшением договорной позиции ввиду неисполнения обязанности регистратором
Верховный Суд отменил решения нижестоящих судов, которые отказали во взыскании с Росреестра убытков, возникших в связи с начислением арендных платежей в период незаконного отказа в совершении регистрационных действий. Присуждение убытков с казны вследствие незаконных действий регистратора явление весьма редкое для существующей правоприменительной практики.
Предприниматель потребовал от Росреестра возместить убытки в связи с незаконным отказом в регистрации права собственности на здание (дело №А40-98732/2023). Право требования уступлено истцу арендатором, в пользу которого юристы TАМАЕV Law Practice добились регистрации права на здание в судебном порядке. Сумма убытков образована разницей между выплаченной арендной ставкой (31,5% от кадастровой стоимости участка) с момента незаконного отказа регистратора до дня внесения записи в реестр во исполнение решения суда, когда был расторгнут договор аренды для цели строительства здания, и размером арендных платежей (0,1% от кадастровой стоимости), которые цедент должен был заплатить, если бы регистрация права на здание была проведена своевременно. По договору аренды земельного участка для цели строительства цедент до представления арендодателю доказательства оформления права на дом не мог расторгнуть договор и снизить арендные платежи, заключив новый договор для цели эксплуатации здания.
Суды трех инстанций отказались взыскивать убытки, мотивируя тем, что заключение договора аренды на соответствующих условиях предполагает принятие арендатором на себя предпринимательского риска задержки совершения регистрационных действий. Кроме того, по мнению судов, нельзя уступить право на взыскание деликтных убытков до вступления в силу судебного акта об их взыскании, а законные проценты (статья 395 ГК) на убытки не подлежат начислению.
Соглашаясь с представленной юристами TАМАЕV Law Practice правовой позицией, Экономколлегия Верховного Суда отметила в определении от 15.10.2024 № 305-ЭС24-11911, что стандарт защиты частных лиц от причинения вреда государством не может быть ниже общего уровня деликтной ответственности, поскольку государство – сильная сторона в правоотношениях. Обязательства потерпевшего по договору с третьим лицом (штрафы, неустойка, реституция при расторжении, акселерация долга) также, как и принадлежащее потерпевшему имущество, могут являться предметом защиты посредством взыскания компенсаторных убытков, если Росреестр не докажет, что имелось иное препятствие для прекращения договора аренды. Истец показал, что под оформлением права на жилой дом понимается именно запись в реестре. С даты ее внесения подлежало прекращению имевшееся у арендатора обязательство внесения платежей по ставке, предусмотренной для цели строительства. По мнению коллегии судей, довод нижестоящих судов о том, что арендатор должен осознавать возможные негативные последствия заключения договора аренды земельного участка с условием уплаты арендных платежей до даты внесения регистрационной записи, не является основанием к отказу судом в возвещении истцу вреда, причиненного незаконным решением регистратора.
Уязвимость договорной позиции потерпевшего, в которую он вступил в ожидании своевременного совершения регистрационных действий – не основание к отказу в иске к органу регистрации прав, по вине которого договор не мог быть своевременно прекращен. Обладая автономией воли свободно структурировать договорные отношения, всякое разумно действующее лицо в то же время вправе рассчитывать, что государственная регистрация перехода права будет совершена с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки. Стороны договора не должны предполагать, что публичные полномочия будут реализованы регистрационным органом ненадлежащим образом.
Верховный суд также отметил, что будущее право требования на случай причинения вреда также может быть предметом уступки. Иммунитет бюджетов связан с порядком казначейского сопровождения, касается лишь реализации механизма принудительного исполнения уже возникшей у причинителя вреда обязанности по его возмещению и не меняет правило о моменте возникновения обязательства. Проценты по статье 395 ГК могут быть начислены на присужденные деликтные убытки за период неисполнения решения суда за счет казны, подтвердил Верховный суд.
Комментарий юристов, сформировавших правовую позицию на стороне истца
«В данном деле Верховный Суд указал на недопустимость освобождения Росреестра от внедоговорной ответственности ввиду отнесения последствий нарушения его территориального органа к издержкам свободы договора арендатора и к предпринимательскому риску самого потерпевшего, — пояснил Роман Тамаев, адвокат и партнер TАМАЕV Law Practice. — Распределяемый между сторонами договора риск наступления тех или иных обстоятельств как основание ответственности «без вины» применим только в относительных правоотношениях между контрагентами. Предпринимательский риск не имеет абсолютного эффекта, то есть ни одна из сторон обязательства не принимает его перед третьими лицами и государственными органами. Арендатор не вправе отказаться от уплаты арендных платежей по причине невыполнения органом регистрации прав предусмотренной законом административной обязанности. Однако Росреестр не освобождается от обязательства в силу закона возместить потерпевшему арендатору убытки. Они не могут быть отнесены к нормальному риску заявителя при исполнении органом регистрации прав всеобщей негативной обязанности (non facere) воздерживаться от неправомерного нанесения вреда».
«По сути нормы статьи 16, статьи 1069 ГК и часть 2 статьи 66 Закона № 218-ФЗ выполняют роль страховки на случай незаконного причинения убытков государственным органом при исполнении публичных обязанностей, в частности органом регистрации прав при совершении регистрационных действий. – продолжает Роман Тамаев. — Между тем, не допускается страхование убытков от участия в играх, лотереях и пари (пункт 2 статьи 928 ГК). Следовательно, критерий допустимости взыскания причиненных предпринимателю убытков с Росреестра может состоять в том, является ли зависимость от решения государственного органа оправданной исходя из существа подлежащих материальных правоотношений (в данном случае арендных), или имущественный интерес истца возник благодаря некому пари».
«Ответственность регистратора призвана стимулировать его проверять поступающие на регистрацию документы внимательно, что уменьшит необоснованные отказы в совершении регистрационных действий. Тем самым государство обеспечивает доверие к своим действиям со стороны участников делового оборота», – считает Денис Тамаев, партнер TАМАЕV Law Practice. «Формирование практики привлечения к ответственности Росреестра важно для повышения значимости ЕГРН и обеспечения гарантий принципа публичной достоверности данных реестра, что в перспективе создает предпосылки к появлению в качестве способа защиты прав специального иска об изменении реестра вместо применения норм о виндикации, изначально не рассчитанных на режим недвижимого имущества» — соглашается с ним Роман Тамаев.
Следует отметить, что вынесение соответствующего определения Верховным судом стало возможным в том числе в результате принятия юристами TАМАЕV Law Practice мер на стадии досудебной подготовки. В частности, истец получил со стороны арендодателя подтверждение отсутствия разногласий сторон в понимании даты, с которой подлежал расторжению договор, заключенный для цели строительства. Незаконный отказ Росреестра предварительно был оспорен с приведением судебного акта к немедленному исполнению с целью фиксация периода акселерации убытков истца и подтверждения принятия им разумных мер по их уменьшению.
Рассмотрение дела в Верховном Суде широко освещено в СМИ:
ВС пояснил нюансы привлечения Росреестра к деликтной ответственности («Адвокатская газета» от 2.11.2024)
ВС: за промедление с регистрацией недвижимости с Росреестра можно взыскать убытки («Коммерсантъ» от 17.10.2024)
Неуступчивая ответственность («Коммерсантъ» № 171 от 19.09.2024)