Первый микрорайон Куркино:
обманутые дольщики вышли из эксперимента собственниками
Спорный объект недвижимости
В канун нового столетия мэрией Москвы во главе с Ю.М. Лужковым был задуман крупномасштабный проект застройки в живописном месте Западного административного округа, примыкающем вплотную к заповедной зоне природного парка долины реки Сходня. Нормативной основной его реализации стала серия постановлений Правительства Москвы, в которых малоэтажное строительство было названо «экспериментальным жилым районом» (от 16.11.1999 № 1063, от 17.09.2002 № 761-ПП, от 31.05.2005 № 373-ПП, от 12.12.2006 № 983-ПП, от 3.06.2008 № 464-ПП). На основании указанных постановлений профильный департамент столицы осуществлял привлечение соинвесторов строительства.
Проект потребовал создания специальной Дирекции и расселения жителей 2 деревень. Проектные объемы строительства на площади свыше 790 га составили не менее 920 тыс. кв.м. жилья с индивидуальной архитектурой и новейшим инженерным оборудованием. Первый микрорайон площадью 33 га, выгодно расположенный в северо-западной части Куркино, предполагал компактную застройку коттеджами и таунхаусами, собственный водоем, березовую рощу и даже поле для гольфа на 18 лунок площадью 12 га.
Однако строительство, затянувшееся более чем на 10 лет, не позволило гражданам вселиться в новое жилье. Привлечение инвестора на публичных торгах, лицензирование ФСФР деятельности паевого инвестиционного фонда, сохранение за городом Москвой функции застройщика оказались недостаточными гарантиями для приобретения будущих домов. Юридическая схема спорных отношений состояла в заключении с гражданами предварительных договоров на условиях оплаты путём приобретения банковских векселей. Непосредственно стороной договоров являлась коммерческая организация, которая выступала при этом в качестве агента от имени доверительного управляющего ЗПИФН «Столичная недвижимость». После аккумулирования денежных средств, которые частично были направлены на выкуп доли участия инвестора по контракту с городом Москвой, вся цепочка посредников фактически вышла из отношений. Коммерческие структуры, привлеченные чиновниками города Москвы, изменяли наименование и местоположение по всей России, слились в корпоративную «помойку» с конечной регистрацией в Приморском крае, а впоследствии были признаны несостоятельными и ликвидированы по решению суда.
В свою очередь, Департамент городского имущества города Москвы не признал права граждан на проданные им коттеджи, открестился от обязательств перед ними, ссылаясь не только на отсутствие прямых отношений, но и на формальное прерывание правопреемства от государственного органа города Москвы, который в свое время привлек недобросовестных посредников. Кроме того, объект незавершенного строительства был поставлен ответчиком на кадастровый учет с новыми идентифицирующими данными, что стало препятствием для исполнения судебного решения. Возражения ДГИ г. Москвы были основаны в том числе на положениях постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, которые не предполагают наличие вещных прав у покупателей будущей недвижимости. Чтобы преодолеть линию защиты ответчика, в суде обоснованы встречная ответственность города Москвы за выбор контрагента (culpa in eligendo), цессионная теория возникновения прав у конечных приобретателей и отсутствие нарушений прав третьих лиц. Такая правовая позиция позволила суду признать в качестве исключения право собственности на спорные объекты недвижимости. Несмотря на сопротивление ответчика и прогосударственное давление (чего стоит только восстановление многократно задавненного срока обжалования!), решение суда в части признания прав на спорные объекты вступило в законную силу.
Дополнительно нами было обосновано злоупотребление со стороны продавца, который использовал конструкцию доверительного управления и агентскую модель отношений с целью ухода от ответственности. Сроки давности не оставляли реальных шансов вскрыть корпоративные покровы офшорного участника с последующим привлечением его бенефициаров к субсидиарной ответственности. Поэтому практический эффект получения по судебному решению денежного требования к правопреемнику должника заключался в зачете встречных требований половины стоимости незавершенного строительством объекта. В ходе серии судебных разбирательств также были успешно обжалованы бездействие судебного пристава и отказ Росреестра в регистрации права.
Вдобавок, учитывая планы доверителя, была проведена предпродажная подготовка объекта, в рамках которой по запросам в государственные органы собрана правоустанавливающая и проектная документация на объект, восстановлена вся история строительства объекта (включая смету, акты о выполнении работ, заключение судебной экспертизы о состоянии объекта), изменены данные ГКН в части проектируемой площади объекта и его назначения, установлены границы приусадебных участков, изготовлен технический паспорт объекта и зарегистрировано право собственности.
